地产大咖一席谈: 惨淡下的“真本土”
发布者:李凡 李亚娟    信息来源:《春城晚报》    发布时间:2014-06-19      浏览次数:1488
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进入2014年,昆明楼市又一次陷入迷茫里,草蛇灰线、杯弓蛇影。

    北市区两个楼盘的降价,经多轮发酵,最终被夸张地解读为“崩盘”;部分知名房企高管跳槽,被传言,该大佬对楼市丧失信心,欲放弃楼市。不利因素还有超过千万方的商品房库存、银行对房贷政策的步步收紧等,种种信号,令看空房地产的言论再度抬头。

    “没有哪家企业能预测到今年的市场会如此之冷。”虽然在年前大家都做了最坏的打算,但是2014年的市场确实让人始料不及。而对于下半年的走势,现在谁也说不清楚,这也是目前市场各种猜测盛行的原因,无论是购房者还是房地产从事者,都迷茫。

    还是在熟悉的俊发中心,采访的还是熟悉的俊发总裁赵彬,这是盛传赵彬离职和俊发辞职风波后,俊发高层的首次回应。

    在赵彬看来,目前,楼市遇到了几十年发展下的首次市场自我调节,对于房地产从业者而言是可喜的,对房地产行业的发展可以说是千载难逢。楼市的起伏恰恰是市场的正常状态,而对于一个正常的市场而言,起伏很正常,换言之就是,有下行,就必然会有上扬,这与政策调控不同,看不到规律,不知道什么时候会再出政策,对后市难以预判。所以,对于市场调节下的楼市震荡,反倒让房地产从业者有了底气和信心,因为根据市场规律,有涨就有跌,把市场交给市场,才是向健康的市场发展,从目前的楼市发展趋势来看,房地产仍是要上行的。

    目前楼市下行,赵彬认为首先是2013年的发展势头太好,楼市透支了,过度消耗了来年的需求。其次,国家反腐,资产登记等一些列的举措,让二手房市场出现抛售,一定程度影响了一手房市场。加上国家今年紧缩银根,货币政策也直接导致了楼市发展放缓。所以,楼市要缓过来,就需要用时间来培养需求,在当下中国城镇化不足40%,老百姓投资渠道的问题仍没有得到解决的大环境下,这些问题不足以对楼市形成致命的打击,赵彬预计目前市场的调整期不会太长,大概会在1年半左右。

    对于楼市在下行压力下,市场的洗牌论,赵彬认为:其实越大的房企日子越难过。据他了解,今年上半年,大多数房企完成销售仅为30%左右。那么可以想象,如果一个房企今年需要的资金是1亿元,而只完成了30%,那就是3000万元,缺口为7000万元;而如果一个大企业今年需要的资金是10亿元,只完成30%,那么缺口则是7亿元。补上7000万元的缺口显然比7亿元容易得多。所以,在当今的市场环境下,本来是拿地扩张、收购项目的好机会,然而,纵观全国土地市场和房地产收购案列,今年表现平平,尤其是全国前20强的一线房企更甚。可见,大房企在市场下行时的压力更大。可以说,没有哪家房企的日子是好过的。

    而同样对本土房企有信心还有实力集团营销总监乔梁,在他看来:“对于昆明楼市,从目前的数据来看其实并没那么糟糕,属于稳健发展的态势,市场供大于求是不争的事实,但存销比1.6~1.7,预计在两年内即可消化完,这比很多城市都好得多。而且,昆明城市比较特殊,承载了整个云南的需求,在城镇化不断推进和城中村改造为主的楼市大背景下,昆明楼市的刚性购房需求仍然旺盛。那么,既然有市场,销售业绩的好坏就取决于产品、项目和开发企业的策略了。”

    高层变动:个案被放大

    作为被辞职的主角,赵彬对于目前个本土企业高层跳槽的传言表达了自己的看法。赵彬认为,各公司人员流动的问题,其实,是市场起伏下的正常现象。市场好时,企业扩张,人员自然也在扩充,而市场不好时,缩减编制,是企业发展的正常行为。不难发现,对于房企而言,销售为王,销售好时,什么都不是问题;而销售不好时,则什么都变成了问题。其实目前地产公司人员的变动远没传言猜测的那么严重。对于俊发,市场下行的环境下,公司调整了组织构架,在市场好时,俊发在昆明扩张成了3个公司,而现在为了企业更好的发展,3个公司都合并到集团管理。在收缩、防守的时候,人员出现变动很正常,只是个案被放大了。

    而乔梁也认为,企业要发展,就必须经常性的做出人员调整,以前仅在昆明开发,高层了解昆明市场即可,而布局云南,或许就得了解云南市场,到了进军全国的阶段,需要的能力自然更上一层楼,这都需要源源不断地向企业补充更适合的人才。房地产本来就属于人才流动最为频繁的行业,加上现在市场更加开放,职业经理人模式越来越成熟,我认识的许多本土房企高层其实都是从原来一线房企挖来的,这在圈内是再正常不过的现象了。

    “我相信市场越是困难,公司领导越不能让员工失去信心。‘举重若轻’是我此时最需要做的。”经典集团总裁沈艳琴这般认为,对于目前市场上有部分企业高层人员变动,其实是可以理解的,每个企业都有自己生存的方法,存在即合理。而对于经典集团来说,更需要整个团队一起度过。

    本土策略:谋定而后动

    “对于俊发而言,市场好,我们积极扩张、进取;市场不好,我们则会适当收缩,防守,稳健发展。在市场不好的情况下,本来是拿地扩张的好机会,但俊发根据自身的实力,采取了较为稳妥的发展模式,保证资金链的有效、安全。所以,俊发今年暂时不会拿地,要做的是控制好节奏,着重处理好已经动工的项目和维护好业主的权益。有人问俊发会不会降价,我只能说,现在暂时没有这个打算,但是只要是积极、有用的应对市场方法,俊发都有可能尝试。”赵彬首次明确了俊发公司下半年的策略。

    而作为一季度销售前十强的亚军龙宇地产,则可以用“以不变应万变”形容再贴切不过了。龙宇地产相关负责人表示,市场大形势不好,越急越容易出问题。而这正好给了众房企一个修炼内功的机会,市场优胜劣汰,对于有实力的房企而言,市场越不好,越容易找到发展的机遇。而当下,做好节点上的营销、做好产品、做好细节、做好服务,让投资、置业者放心、信赖,是当务之急。

    该负责人认为,国家调控政策无论怎么调,有一条主旨是不会变的,就是保持楼市“健康、持续、稳健”地发展,而这与房企本身的目标也是一致的,我们也不希望房价出现大起大落。市场总会有出现起伏,而在起伏之下稳健发展的企业或许才能笑到最后。

    而作为本土房企的另一代表,经典地产则表达了自己在面对市场的另一策略。由于市场骤冷,经典也适时调整了战略,应对市场。但是前提条件是经营目标不调整,同时也不会降低任务。

    “去年我们制定了七盘联动的策略,同时也在进行着前期的工作,报规划、审批。”沈艳琴说,但2014年的市场让集团迅速做出了调整,加大能快速回笼现金流的项目的推广,例如:经典名旺角、经典·名苑等。但是对于类似于别墅类项目就会做一些调整,各种营销节点会往后推,无论是工程进度还是营销进度都会放缓速度,拉长整个项目的周期。

    每一次迷茫纠结,都是黎明前的黑暗。面对错综复杂、有喜更有忧的市场,本土房企的大佬们都在积极面对,他们用自己过往的经验与眼光直击着2014昆明楼市,而在他们的言语中表达的,无不是对于楼市更多的平稳、健康、良性的期待,而不是坐“过山车”。

    市场总会有波动,而房企也会随之产生动荡,但不少房企正是在这样的历练中成长起来。

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