进入2014年，昆明楼市又一次陷入迷茫里，草蛇灰线、杯弓蛇影。

    北市区两个楼盘的降价，经多轮发酵，最终被夸张地解读为“崩盘”；部分知名房企高管跳槽，被传言，该大佬对楼市丧失信心，欲放弃楼市。不利因素还有超过千万方的商品房库存、银行对房贷政策的步步收紧等，种种信号，令看空房地产的言论再度抬头。

    “没有哪家企业能预测到今年的市场会如此之冷。”虽然在年前大家都做了最坏的打算，但是2014年的市场确实让人始料不及。而对于下半年的走势，现在谁也说不清楚，这也是目前市场各种猜测盛行的原因，无论是购房者还是房地产从事者，都迷茫。

    还是在熟悉的俊发中心，采访的还是熟悉的俊发总裁赵彬，这是盛传赵彬离职和俊发辞职风波后，俊发高层的首次回应。

    在赵彬看来，目前，楼市遇到了几十年发展下的首次市场自我调节，对于房地产从业者而言是可喜的，对房地产行业的发展可以说是千载难逢。楼市的起伏恰恰是市场的正常状态，而对于一个正常的市场而言，起伏很正常，换言之就是，有下行，就必然会有上扬，这与政策调控不同，看不到规律，不知道什么时候会再出政策，对后市难以预判。所以，对于市场调节下的楼市震荡，反倒让房地产从业者有了底气和信心，因为根据市场规律，有涨就有跌，把市场交给市场，才是向健康的市场发展，从目前的楼市发展趋势来看，房地产仍是要上行的。

    目前楼市下行，赵彬认为首先是2013年的发展势头太好，楼市透支了，过度消耗了来年的需求。其次，国家反腐，资产登记等一些列的举措，让二手房市场出现抛售，一定程度影响了一手房市场。加上国家今年紧缩银根，货币政策也直接导致了楼市发展放缓。所以，楼市要缓过来，就需要用时间来培养需求，在当下中国城镇化不足40%，老百姓投资渠道的问题仍没有得到解决的大环境下，这些问题不足以对楼市形成致命的打击，赵彬预计目前市场的调整期不会太长，大概会在1年半左右。

    对于楼市在下行压力下，市场的洗牌论，赵彬认为：其实越大的房企日子越难过。据他了解，今年上半年，大多数房企完成销售仅为30%左右。那么可以想象，如果一个房企今年需要的资金是1亿元，而只完成了30%，那就是3000万元，缺口为7000万元；而如果一个大企业今年需要的资金是10亿元，只完成30%，那么缺口则是7亿元。补上7000万元的缺口显然比7亿元容易得多。所以，在当今的市场环境下，本来是拿地扩张、收购项目的好机会，然而，纵观全国土地市场和房地产收购案列，今年表现平平，尤其是全国前20强的一线房企更甚。可见，大房企在市场下行时的压力更大。可以说，没有哪家房企的日子是好过的。

    而同样对本土房企有信心还有实力集团营销总监乔梁，在他看来：“对于昆明楼市，从目前的数据来看其实并没那么糟糕，属于稳健发展的态势，市场供大于求是不争的事实，但存销比1.6~1.7，预计在两年内即可消化完，这比很多城市都好得多。而且，昆明城市比较特殊，承载了整个云南的需求，在城镇化不断推进和城中村改造为主的楼市大背景下，昆明楼市的刚性购房需求仍然旺盛。那么，既然有市场，销售业绩的好坏就取决于产品、项目和开发企业的策略了。”

    高层变动：个案被放大

    作为被辞职的主角，赵彬对于目前个本土企业高层跳槽的传言表达了自己的看法。赵彬认为，各公司人员流动的问题，其实，是市场起伏下的正常现象。市场好时，企业扩张，人员自然也在扩充，而市场不好时，缩减编制，是企业发展的正常行为。不难发现，对于房企而言，销售为王，销售好时，什么都不是问题；而销售不好时，则什么都变成了问题。其实目前地产公司人员的变动远没传言猜测的那么严重。对于俊发，市场下行的环境下，公司调整了组织构架，在市场好时，俊发在昆明扩张成了3个公司，而现在为了企业更好的发展，3个公司都合并到集团管理。在收缩、防守的时候，人员出现变动很正常，只是个案被放大了。

    而乔梁也认为，企业要发展，就必须经常性的做出人员调整，以前仅在昆明开发，高层了解昆明市场即可，而布局云南，或许就得了解云南市场，到了进军全国的阶段，需要的能力自然更上一层楼，这都需要源源不断地向企业补充更适合的人才。房地产本来就属于人才流动最为频繁的行业，加上现在市场更加开放，职业经理人模式越来越成熟，我认识的许多本土房企高层其实都是从原来一线房企挖来的，这在圈内是再正常不过的现象了。

    “我相信市场越是困难，公司领导越不能让员工失去信心。‘举重若轻’是我此时最需要做的。”经典集团总裁沈艳琴这般认为，对于目前市场上有部分企业高层人员变动，其实是可以理解的，每个企业都有自己生存的方法，存在即合理。而对于经典集团来说，更需要整个团队一起度过。

    本土策略：谋定而后动

    “对于俊发而言，市场好，我们积极扩张、进取；市场不好，我们则会适当收缩，防守，稳健发展。在市场不好的情况下，本来是拿地扩张的好机会，但俊发根据自身的实力，采取了较为稳妥的发展模式，保证资金链的有效、安全。所以，俊发今年暂时不会拿地，要做的是控制好节奏，着重处理好已经动工的项目和维护好业主的权益。有人问俊发会不会降价，我只能说，现在暂时没有这个打算，但是只要是积极、有用的应对市场方法，俊发都有可能尝试。”赵彬首次明确了俊发公司下半年的策略。

    而作为一季度销售前十强的亚军龙宇地产，则可以用“以不变应万变”形容再贴切不过了。龙宇地产相关负责人表示，市场大形势不好，越急越容易出问题。而这正好给了众房企一个修炼内功的机会，市场优胜劣汰，对于有实力的房企而言，市场越不好，越容易找到发展的机遇。而当下，做好节点上的营销、做好产品、做好细节、做好服务，让投资、置业者放心、信赖，是当务之急。

    该负责人认为，国家调控政策无论怎么调，有一条主旨是不会变的，就是保持楼市“健康、持续、稳健”地发展，而这与房企本身的目标也是一致的，我们也不希望房价出现大起大落。市场总会有出现起伏，而在起伏之下稳健发展的企业或许才能笑到最后。

    而作为本土房企的另一代表，经典地产则表达了自己在面对市场的另一策略。由于市场骤冷，经典也适时调整了战略，应对市场。但是前提条件是经营目标不调整，同时也不会降低任务。

    “去年我们制定了七盘联动的策略，同时也在进行着前期的工作，报规划、审批。”沈艳琴说，但2014年的市场让集团迅速做出了调整，加大能快速回笼现金流的项目的推广，例如：经典名旺角、经典·名苑等。但是对于类似于别墅类项目就会做一些调整，各种营销节点会往后推，无论是工程进度还是营销进度都会放缓速度，拉长整个项目的周期。

    每一次迷茫纠结，都是黎明前的黑暗。面对错综复杂、有喜更有忧的市场，本土房企的大佬们都在积极面对，他们用自己过往的经验与眼光直击着2014昆明楼市，而在他们的言语中表达的，无不是对于楼市更多的平稳、健康、良性的期待，而不是坐“过山车”。

    市场总会有波动，而房企也会随之产生动荡，但不少房企正是在这样的历练中成长起来。